【中国物流】中国物流地产风云之四——未来趋势篇（系列完）

在中国物流地产风云系列的前三期《概述篇》、《盘点篇》和《模式篇》中，对中国物流地产市场做了比较全面的回顾。总体来讲，中国物流地产经过十多年的快速发展，可以分为上下两个半场，上半场以跑马圈地和规模为王为主基调，以普洛斯启动私有化作为上半场结束的标志。

未来十年乃至更长时间，中国物流地产将进入下半场，下半场将继续做大市场规模，同时，在拿地日益困难和市场需求逐步放缓的背景下，行业内的兼并收购和业务模式的演化升级将成为主基调。本期，将展望中国物流地产的发展趋势，并以此作为中国物流地产系列的完结篇。如果您希望进行更深入的交流，欢迎在后台给我们留言。

目前，土地供应紧张导致物流地产商拿地困难。2013年以来，在土地资源加剧紧张与资本不断涌入物流地产市场的背景下，我国土地政策不断收紧，工矿仓储用地供应规模快速下降，土地价格持续攀升。拿地工作面临紧迫形势，拿地的难度不断加大，而且拿地的窗口期正在不断收窄。 

图：2013-2016年工矿仓储用地供应规模与土地价格图

（数据来源：国土资源部统计数据）

表：2012-2016年全国工矿仓储用地价格

      在土地资源日益稀缺的情况下，地方政府不断提升对单位面积土地税收和投资强度的要求，传统物流地产业态单一，带来的税收有限，导致在很多地方，物流地产商已经被政府打入冷宫。因此，物流地产商只能向一线周边的卫星城，或者二三线甚至四线城市发展。一边是拿地越来越困难，另一边是城市优质地段存在大量二手厂房和低标准仓库，因此，收购并改造这些厂房和仓库，将是物流地产商的重要选择。

进入物流地产领域仅仅赚取租金收益，相信不是很多物流地产商的初衷。一般来讲，物流地产商的战略分为几步，第一步是建立规模和网络，第二步是打造基于资源网络的生态圈，成为物流企业综合服务商，整合物流产业链资源成为第四方物流，为客户提供一揽子解决方案，赚取综合业务的整体收益。

以普洛斯为例，普洛斯为供应链上的制造商、零售商、物流公司提供物流规划、咨询、物流信息系统、供应链管理等活动，不实际承担具体的物流运作活动，成为第四方物流提供一体化解决方案。普洛斯已经具备的客户资源、提供的高品质服务、建立的跨国物流网络以及先进完善的管理系统使普洛斯具备了资源整合的能力，产生产业聚集效应，并使其领先于行业其它地产物流公司。

       在中国，任何朝阳行业都有可能在资本的疯狂进入和鼓动下，在各参与方不顾一切的大干快上的指导思想下，迅速形成产能过剩，然后就是新一轮洗牌带来的优胜劣汰。总体来讲，发展历程可以是这样的：供不应求——一哄而上——产能过剩——整合重组（中小企业出局）——市场格局形成。大家可以想想滴滴和优步，也可以看看现在野蛮生长的共享单车是不是这个结局。

      中国的物流地产经历了十多年的发展，若干国内外巨头纷纷进来跑马圈地，受制造业升级和电商发展的利好驱动，近些年保持高速增长，但随着土地价格飞涨和电商增速放缓，目前国内物流地产市场已经出现了“整体不足、局部过剩”的局面。

      根据商务部和中国仓储协会联合发布的《中国仓储行业发展报告2016》显示，我国仓储设施结构失衡，区域内仓库供不应求和仓库供过于求共存，仓库高空置率与高租金并存，仓库快速建设与仓储效益下降、企业倒闭或转行并存。2015年，立体库空置率为10.1%，同比增加5个百分点；楼房库空置率为14.9%，同比增加9个百分点；平方空置率为10.8%，同比增加5个百分点 。按城市分析，唐山、南昌主要受经济环境影响，空置率较高；哈尔滨、银川、西安等近年来新增仓库较多，持续出现仓库过剩现象；大连、杭州、青岛因保税仓库较多，导致平均空置率较高。

       在《从中远海运收购东方海外看物流行业的并购趋势》中，我们提到下一个十年，国内物流行业发展的一个重要趋势是物流企业进入兼并重组高峰。大量物流企业上市，借助资本市场进行兼并重组运作，行业进一步集中，将出现世界级的物流企业。并购方式将包括我们前面提到的横向并购、纵向并购和混合并购三种方式。在当前，中国物流的发展阶段与美国90年代初这一节点十分相似，尤其是传统物流领域。核心企业将通过并购整合来扩张网络和实现业务综合化，平台化企业将大量聚合小微物流企业及个体从业者。中国物流正迎来行业整合的黄金十年。

       物流地产是重资产的行业，资本将是行业整合的主要力量，并购是行业洗牌的主要方式。

未来，中国物流地产行业的整合驱动力主要来自四个方面：

     （1）网络效应：网络越大，成本越低，而客户体验越好；

     （2）IT系统、场站、运力等资产可以共享：业务综合化可以提升资产的使用效率；

     （3）大客户一站式服务需求；

    （4）市值管理（中国资本市场一、二级市场高差价5年内还会存在，资本动力足够大）。